Devi valutare un immobile, e vuoi essere certo di farlo correttamente, per immetterlo nel mercato immobiliare in maniera vincente e stupire e soddisfare il tuo cliente vendendolo in poco tempo. Oppure stai dubitando della valutazione di un immobile che hai già effettuato, perché è da molto tempo che non riesci a venderlo.

A quale metodo estimativo sei solito affidarti?

Sicuramente sei stato abituato a usare uno di questi metodi:

– moltiplicare il numero di metri quadri dell’appartamento per prezzo al metro quadro (mq x €/mq);

– sommare il prezzo d’acquisto, le spese notarili e le spese di ristrutturazione;

– basarsi sul prezzo di vendita di un immobile vicino a quello da valutare;

– raccogliere informazioni presso terzi che hanno venduto o stanno vendendo l’immobile in zona;

– comparare il prezzo di immobili in pubblicità simili a quello da valutare.

Se sei solito affidarti a questi (o a uno di questi) metodi, sbagli.

Nessuno di questi metodi è corretto, perché nessuno di questi metodi è scientifico. Nessuno di questi metodi prevede una controprova. Nessuno di questi metodi ti permette di convincere con una dimostrazione scientifica chi vende casa a togliersi dalla testa, per esempio, un prezzo troppo alto, e chi cerca casa ad avanzare una proposta d’acquisto opportuna, congrua al valore di mercato.

Per valutare l’immobile correttamente e venderlo in poco tempo, devi dimostrare ai tuoi clienti che il valore che gli hai attribuito è il risultato di un metodo di valutazione scientifico, perché completo e comprovabile: il cliente lo pretende.

Per valutare un immobile scientificamente, allora, devi tenere conto dell’analisi storica dei prezzi di mercato di abitazioni simili tra loro, tenendo presenti le caratteristiche interne ed esterne che lo contraddistinguono, e il reddito che è in grado di produrre considerando il bilancio tra reddito e spese.

Il metodo comparativo, dunque, necessita di una “prova del nove”, che deve essere condotta attraverso il metodo analitico-ricostruttivo.

Immobile venduto in 2 mesi: una storia vera

A ottobre 2017, ad Anzio (RM), in via Severino Ferrari, un immobile di 97 mq, con balcone coperto di 37 mq, balcone scoperto di 24,5 mq e giardino di 150 mq è stato venduto in soli 2 mesi. A che prezzo?

Attraverso la stima comparativa – con la formula (mq dell’immobile) x [valore unitario di mercato (€/mq)] x [n. coefficienti variabili in base allo stato e alle caratteristiche dell’immobile] –  il più probabile valore di mercato dell’immobile sarebbe stato di 137.560,18 euro. Il prezzo sarebbe stato corretto?

Per verificare la correttezza del prezzo occorre una prova scientifica. Questo per immettere l’immobile sul mercato al prezzo vincente, e per venderlo, cioè, in poco tempo, dimostrando con professionalità al cliente che il più probabile valore di mercato dell’immobile è davvero quello che gli stai indicando, perché lo hai comprovato scientificamente.

La “prova del nove” è stata allora condotta attraverso il metodo analitico-ricostruttivo, con il quale è stato valutato l’immobile sulla base del reddito che è in grado di produrre considerando il bilancio economico dei redditi e delle spese. Dunque – con la formula [canone d’affitto lordo annuale – spese totali annue] / [tasso di capitalizzazione] – il più probabile valore di mercato dell’immobile sarebbe stato di 122.385,48 euro.

Come si è deciso, allora, il prezzo con cui immettere l’immobile nel mercato per venderlo così rapidamente? I prezzi ricavati da entrambi i metodi (137.560,18 euro e 122.385,48 euro) presentavano una variazione in termine percentuale dell’11,03% (più la variazione in termine percentuale è vicina allo 0 e più la valutazione è attendibile): dalla media dei due prezzi, si è ritenuto che il più probabile valore di mercato dell’immobile fosse di 129.972,83 euro, ma ogni prezzo contenuto tra 122.385,48 e 137.560,18 euro sarebbe stato competitivo sul mercato.

In soli 2 mesi, infatti, la casa è stata venduta a 135.000,00 euro: quasi il suo valore massimo.

Come puoi valutare correttamente il tuo immobile per venderlo subito?

L’applicativo che ti supporta nella valutazione scientifica dei tuoi immobili in modo semplice, rapido e intuitivo, permettendoti di mostrarti professionale e affidabile agli occhi dei tuoi clienti, è ValutaCasa.it Premium.

Tu scegli l’immobile da valutare e ne inserisci le caratteristiche, e ValutaCasa.it Premium genera per te, in pochi minuti, la valutazione dell’immobile secondo il metodo scientifico sopra descritto, permettendoti di stampare una presentazione della valutazione curata nei minimi dettagli: un aiuto indispensabile per dimostrare al tuo cliente che stai gestendo una compravendita al prezzo più corretto e in maniera davvero professionale.

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